专家:房价下跌27%才“合理”!孙宏斌:房价下跌3成我们就都死了

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种种迹象表明,楼市的下行趋势仍在持续。首先,一二三四线城市楼市成交量总体全线回落,其中一线城市成交量环比跌了42%,北广深成交皆创新低。二三线城市成交量同比、环比分别下降37%和29%,有近四成的城市成交量锐减一半,部分城市出现了下行压力过大的情况,比如南宁、东莞,成交同比跌幅超过了70%。中指研究院数据,2月份二三线城市中超九成城市成交下降,苏州降幅显著,为53%,福州次之,武汉降幅排第三。 其次,2月百强房企销售额出现了“腰斩”的情况:相关机构统计,今年2月百强房企操盘销售金额同比大降47%,较1月降幅扩大超过十个百分点,同比2021年1月降低57%。去年1-2月进入房企十强的最低销售规模门槛值是400亿元,今年仅剩200亿元;百强房企门槛也从45.53亿元降至20.9亿元。企业推盘及营销积极性也普遍不高,成交创近年来单月新低。 最后是土地市场仍然延续去年底的低迷行情。据中指研究院数据显示,1-2月全国300城各类用地成交建筑面积为1.8亿平方米,同比下降约28%。从土地出让金来看,全国300城各类用地成交2460.71亿元,同比下降63.18%。住宅用地共流拍地块199宗,流拍率为32.95%,较去年同期增长22.61个百分点,百强房企拿地额同比降幅也超过六成。 导致楼市下行的原因主要来源于两个方面,其一是正如经济学家马光远说的那样,一旦楼市突破“两个18”(成交量超过18万亿元,成交面积超过18亿㎡),说明楼市已经达到顶点,原因是无论怎么计算都不可能有更好的数据了。公开数据显示,2021年我国商品房成交金额达到18.7万亿,成交面积达到18.3亿平米,随着“两个18”的突破,楼市自然也会出现“触顶反弹”的情况。 第二个原因在于楼市持续的调控下,近几年房价涨幅在持续收缩,意味着炒房投资的利润空间在持续收缩,换言之住房的投机属性在逐渐消除,特别是进入2021年后,在“三道红线”、“限贷令”、“两集中”等多项硬核调控措施下,房价更是出现了罕见的持续下跌情况,数据显示2021年末平均房价为9517元/平米,相较年初最高点11220元/平米,下跌了15.17%。 在楼市下行的情况下,越来越多的炒房客投资者开始抛售多余的房产,换言之楼市的真正购房需求得以体现。据央行公布的调查数据显示,截至2019年12月我国城镇家庭住房持有率已超过96%,说明真正的需求已经不多。反观住房供应,公开数据显示2017年我国城镇空置房数量为6500万套,有专家估算2021年底空置房数量已经超过了1亿套,由此可见住房供应已经明显大于需求,楼市会偏向于买方市场,因此会出现下行趋势。 对于无房刚需来说,市场下行自然是一件好消息,意味着楼市泡沫在加速消除,房价也会更快回归理性。但我们仍需要意识到这样一个问题,那就是当前房价依旧处于较高的水平。根据贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》数据显示,2021年一线城市套均总价约为298万,新一线城市套均总价约为149.5万;对于二线城市而言,2021年套均总价约为123.4万。 这也就意味着,

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在上述这些热点城市买房,至少需要承担40万元的首付以及5000元的月供压力,对于刚踏上社会的群体来说买房难度很大,数据显示一线城市刚需购房年龄平均线33.5岁,在纳入统计的12个城市群中,京津冀刚需置业平均年龄最高,达到33.9岁,其后是海峡西岸,约为33.4岁,而粤港澳紧随其后,约为33.2岁。说明房价与居民收入水平已经严重脱钩。 对于房价过高的问题,央媒经济日报也多次发文指出其弊端,在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中明确指出:年轻人才是一个城市的未来,才是创新发展的核心,但是现在很多城市的高房价对年轻人不友好,亟需给楼市降温。与此同时,新华社在其《楼市拐点隐现,房贷利率仍有上涨空间》中更是直言表示:当前时期,我国绝大多数城市房价都偏高,亟需调整。用8个字总结央媒的观点就是:“房价偏高,亟需调整”。 那么房价需要回落至怎样的水平,才属于“合理”范畴呢?对此金融专家朱运来发表了自己的观点:现在的房价下跌27%才是合理水平,即我国合理房价应该在8000元左右。原因很简单,根据国家统计局公布的数据显示,2021年我国城镇居民人均可支配收入47412元,按照每户两个劳动力计算,买一套80平米的房子,总价为64万元,相当于5.89的房价收入比,刚好符合国际“3-6”的房价收入比合理水平。 对于这个问题,融创董事长孙宏斌也给出了自己的观点,孙宏斌表示:“房价调控的威力不可小觑,未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%,那我们(这里指房企)就都死了”。也就是说,在孙宏斌看来,房价的底线为30%,一旦下跌幅度超过这个值,那么房企就无法经营下去了。潘石屹给出的底线则更加低,潘石屹认为一旦房价下跌超过20%,那么很多房企就会消失。 那么孙宏斌和潘石屹的看法是否正确呢?笔者认为具体要分城市来讨论,原因是随着当前楼市的持续“分化”下,人口集中向热点城市流入,因此对于人口持续流出的城市来说,意味着住房需求在持续减少,而这些城市的房价自然也会出现持续“阴跌”的情况,换句话说楼市泡沫已经在不断消除了,比如北方的一些偏远城市,房价下跌空间没有30%。 但对于人口持续流入的热点城市,比如当前四个一线城市,公开数据显示过去20年,广州房价上涨了16倍,上海房价上涨了18倍,北京房价上涨了31倍,深圳房价上涨了33倍。当前除了广州以外,其余三个一线城市平均房价已经突破了67000元/㎡,即使下跌30%也高达4.7万元/㎡,超过了大多数人的工资承受能力。因此对于人口持续流入并且楼市泡沫严重的城市来说,显然有更大的下跌空间。 正如央媒评价的那样:我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了,高房价问题亟待解决,数以万计的普通市民,更迫切希望房地产能够回归居住本源,房价能回归合理水平。

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